轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費持有環(huán)節(jié)稅費出租環(huán)節(jié)稅費企業(yè)，如無特別注明，為有限責(zé)任公司、股份有限公司、國有獨資公司，不包括個體工商戶、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)。限購，買不了房，苦惱。能不能用我名下的企業(yè)名義去買呢？可別啊，稅收太高了！個人持有住房與企業(yè)持有住房在稅收政策上到底有什么區(qū)別？差別可大了去了！且聽我從轉(zhuǎn)讓、持有、出租三個環(huán)節(jié)給你細(xì)細(xì)道來。PART 1部分轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費目前我國住房交易過程中涉及的稅費包括：增值稅城市維護建設(shè)稅教育費附加地方教育附加土地增值稅印花稅個人所得稅企業(yè)所得稅契稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費包括：房屋持有人購入住房時需要承擔(dān)的稅費 + 購入住房后再次出售房屋時，出售環(huán)節(jié)需要承擔(dān)的稅費。

（一）買入住房時的稅費差異在購買房屋時，買方需繳納契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條第一項規(guī)定：“對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！惫蕚€人購買住房享有契稅優(yōu)惠政策。所謂的“購買唯一住房”是指購房人和配偶以及未成年子女在買房前在所購房屋所在省、直轄市、自治區(qū)名下無房。相比而言，企業(yè)購房住房沒有任何契稅優(yōu)惠政策。（二）賣出住房時的稅費差異在出售房屋時，賣方涉及增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅。

1．增值稅對于個人而言，個人出售住房按5%征收率繳納增值稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條根據(jù)個人持有住房的年限以及住房的類型賦予個人各項稅收優(yōu)惠政策，具體應(yīng)納稅額計算方式如下（北上廣深區(qū)分普通住宅與非普通住宅）：持有住房（包括普通與非普通住房）不滿2年出售的，按住銷售收入全額征稅。【應(yīng)納稅額=合同金額÷（1+5%）×5%】持有普通住宅超過2年出售的，免征增值稅。持有非普通住宅超過2年出售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額?！緫?yīng)納稅額=（合同金額－購入金額）÷（1+5%）×5%】注意：

根據(jù)上海市《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號）第四條規(guī)定，自2021年1月22日起，上海市個人對外銷售住房增值稅征免年限變成5年。對于企業(yè)而言，企業(yè)出售住房的增值稅稅率（征收率）根據(jù)企業(yè)性質(zhì)區(qū)別確定。其中，增值稅一般納稅人稅率為9%，小規(guī)模納稅人稅率為5%。企業(yè)出售住房沒有稅收優(yōu)惠政策。增值稅小結(jié)：個人出售住房享有增值稅優(yōu)惠政策，而企業(yè)則沒有，因此在增值稅方面?zhèn)€人持房稅負(fù)更低。2．城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加——增值稅附加城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加作為增值稅的附加稅費，以增值稅應(yīng)納稅額作為計算稅費的依據(jù)。根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第三條、第六條的規(guī)定，自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

各地政府相應(yīng)中央的減稅降費號召，均對資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加出臺優(yōu)惠政策。例如《上海市人民政府關(guān)于對本市增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費的通知》（滬府規(guī)〔2019〕10號）規(guī)定：自2019年1月1日至2021年12月31日，對上海市增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

個人作為小規(guī)模納稅人可享受城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加的優(yōu)惠政策。企業(yè)如屬于小規(guī)模納稅人，也能享受該優(yōu)惠政策；企業(yè)如屬于一般納稅人，則不能享受該優(yōu)惠政策。城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加小結(jié)：個人作為小規(guī)模納稅人肯定能享受到優(yōu)惠政策，企業(yè)則未必能享有到該政策，除非企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人才行。