房地產(chǎn)稅要點(diǎn)問(wèn)答10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。千呼萬(wàn)喚了多年的房地產(chǎn)稅終于要落地了。一時(shí)之間，關(guān)于它的議論甚囂塵上。在參與討論之前，讓我們先來(lái)對(duì)房地產(chǎn)稅有一個(gè)全面的了解。房地產(chǎn)稅真來(lái)了很多人存在誤區(qū),認(rèn)為房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是一樣的概念,其實(shí)完全不是。

房地產(chǎn)稅,是指與房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收制度的總和，涉及到土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，它是一個(gè)綜合性的概念,而房產(chǎn)稅僅僅是針對(duì)持有房產(chǎn)本身這個(gè)行為進(jìn)行征稅。簡(jiǎn)而言之房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是其中一項(xiàng)內(nèi)容一、 房地產(chǎn)稅VS房產(chǎn)稅早在1986年我國(guó)就推出了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，主要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，稅率可分為1.2%和12%這兩種，其中前者是產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)經(jīng)營(yíng)商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需繳納的稅率，而后者則是產(chǎn)權(quán)所有者通過(guò)商業(yè)房產(chǎn)的租賃活動(dòng)所繳納的稅率。在具體適用方面，由于各地政策的差異，商業(yè)房產(chǎn)稅稅率略有些出入。二、房產(chǎn)稅是新開(kāi)征的稅種嗎？針對(duì)住宅的房產(chǎn)稅，在此次會(huì)議之前，僅在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)，相關(guān)政策并沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。兩城市的試點(diǎn)工作于2011年就開(kāi)始進(jìn)行，其對(duì)房產(chǎn)稅的征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、稅率、稅收優(yōu)惠、納稅期限、征稅目的和稅收用途方面并不完成一致。二、房產(chǎn)稅是新開(kāi)征的稅種嗎？會(huì)議傳達(dá)出的信息是，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。何謂授權(quán)？為什么不是直接開(kāi)征呢？我國(guó)的立法權(quán)在全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)，政府（國(guó)務(wù)院）只有行政權(quán)。

根據(jù)《立法法》，政府如果要收新稅種的話，需要通過(guò)立法來(lái)進(jìn)行。如果還沒(méi)立法的話，人大及其常委會(huì)也可以授權(quán)國(guó)務(wù)院先制定行政法規(guī)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅還沒(méi)到立法的階段，目前是先授權(quán)給到政府先開(kāi)展試點(diǎn)。沒(méi)有等到明年兩會(huì)再公布這消息，說(shuō)明國(guó)務(wù)院試點(diǎn)的辦法估計(jì)差不多已經(jīng)準(zhǔn)備好了。三、授權(quán)是什么意思？文件中提到，此次房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要是城市里的住宅+非居住用房。不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。其實(shí)，非居住用房以前就得交房產(chǎn)稅和土地使用稅了，未來(lái)會(huì)沿用原有條例來(lái)執(zhí)行。這次額外要加征的，是針對(duì)住宅房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅。這也就是為什么大家會(huì)對(duì)這個(gè)消息如此關(guān)注。四、對(duì)此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要關(guān)注點(diǎn)是市面流傳著各種各樣針對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)征方式的傳言。但畢竟試點(diǎn)辦法還沒(méi)有出臺(tái)，一切都只能說(shuō)是揣測(cè)。

能夠參考的東西也有，分別是已經(jīng)在試點(diǎn)的上海和重慶，以及境外國(guó)家的房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)。上海和重慶試點(diǎn)向住宅征收房產(chǎn)稅已經(jīng)十多年了。但總體來(lái)說(shuō)，征收力度是不大的，征管力度同樣也不大。兩地把稅率定在了0.4%-1.2%不等，但實(shí)際操作中，大部分住宅房產(chǎn)的房產(chǎn)稅稅率在0.5%左右。這樣的征收幅度，相比境外國(guó)家，的確來(lái)的寬松了些。所以市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，未來(lái)試點(diǎn)辦法會(huì)比滬渝兩地來(lái)得更嚴(yán)格。五、住宅房產(chǎn)稅到底會(huì)怎么征？雖然試點(diǎn)辦法由國(guó)務(wù)院制定，但各地的實(shí)施細(xì)則估計(jì)會(huì)相差不少，畢竟，各地的收入水平、房?jī)r(jià)波動(dòng)以及對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度都大不相同。從目前上海和重慶的試點(diǎn)情況看，兩地政策有同有異。共同點(diǎn)在于兩地均是針對(duì)“家庭”這一基本單位進(jìn)行征收；不同之處在于上海針對(duì)的是居民新購(gòu)買(mǎi)的二套及以上住房、非本市居民家庭新購(gòu)商品住房來(lái)征收房產(chǎn)稅；重慶是針對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房、三無(wú)人員新購(gòu)的首套及以上的普通住房來(lái)進(jìn)行征收。

六、各地的實(shí)施政策會(huì)相同嗎？根據(jù)目前上海及重慶的試點(diǎn)情況看：上海市的計(jì)稅的估值依據(jù)是房屋交易價(jià)格的70%，而重慶市計(jì)稅的估值依據(jù)是房屋的交易價(jià)格。前財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在2019年發(fā)表的《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照房屋評(píng)估值征收。這也是目前市場(chǎng)上的主流觀點(diǎn)。房屋的評(píng)估值應(yīng)是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非房產(chǎn)原值（即購(gòu)房時(shí)價(jià)格），但由于近些年房?jī)r(jià)上漲較快，因此最終評(píng)估值應(yīng)該會(huì)有折扣。